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[摘要]“小产权房”又叫“乡产权房”，是指农村集体、村委会或农村集体、村委会联合房地产开发商在农村集体土地上建设的房屋，然后将这些房屋出售给城镇居民。低收入群体的市场需求与农村农民发展经济、改善生活的内在需要共同催生、促进了小产权房最终长成了“房坚强”。
[关键词]小产权房；发展现状；内在原因；路径选择
[中图分类号]F323.8 [文献标识码]A
上世纪90年代以来，小产权房在中国农村从默默产生、逐渐发展到现在部分地方愈演愈烈之势，甚至在一些地方对当地房地产市场进行了不小的冲击。关于小产权房的存废之争早就在学界热议已久，其违法的事实不容质疑，但国家垄断土地市场、与民争利的做法却也深受诟病。按照哲学的观点，存在即是合理。小产权房的产生、发展，乃至于磐石之下仍顽强生存，其中的道理不言自明：低收入群体的市场需求与农村农民发展经济、改善生活的内在需要共同催生、促进了小产权房最终长成了“房坚强”。
1.小产权房发展现状
“小产权房”又叫“乡产权房”，是指农村集体、村委会或农村集体、村委会联合房地产开发商在农村集体土地上建设的房屋，然后将这些房屋出售给城镇居民。由于土地没有经过相关程序转为城市建设用地，该类房屋没有国家发放的土地使用证，因此不能办理由国家房屋管理局颁发的房产证。这些房屋的房产证由乡政府颁发，不具备法律效应。由于价格优势，小产权房不仅没有因为政府禁止而停滞，反而在全国范围内大规模建设发展，这些小产权房呈现以下几个主要特征。
1.1涉及城市众多
小产权房最初出现在二十世纪90年代的北京，当时一些退休老人或艺术家在农村建设别墅用于养老。当时这种情况极少，并且都是出于自住的动机，所以并没有引起有关部门的重视。但是，随着中国城市化进程的加速以及房价的不断上涨，城市里的中低收入者无法承担普通商品房的价格，转而选择价格低廉的小产权房，小产权房由此在全国范围内迅速建设起来。小产权房不仅在北京、上海、深圳、广州等一线城市情况严重，在二、三线城市发展也非常迅猛。
1.2建设规模巨大
小產权房不仅分布广泛，其数量也相当惊人。据统计，2010年，全国小产权房占地66亿平方米，北京的小产权房大概占整个房地产市场的18%，深圳的小产权房大概占整个房地产市场的50%，西安占到了25%到30%。如今，小产权房有超过8000多万居住者，巨大数量让整治更显得尴尬和困窘。
1.3房屋品种繁多
在北京，小产权房最初以别墅和四合院的形式存在。随着城市的不断扩张，村委会或农民将普通住宅的形式开发小产权房，由于价格低廉的绝对优势，被城镇中低收入者及首次置业者广泛接受。而今购买小产权房已不仅仅是为了居住和休闲，也有些购买者出于投资的目的。近年来，小产权房的品种繁多，包括普通毛坯房、精装房、花园洋房、别墅、独栋楼以及大型社区等等，甚至有小产权房楼盘被建设成为规模庞大，集别墅、公寓、住宅、步行商业中心、星级酒店为一体的欧式建筑群。
2.小产权房产生的内在原因
2.1城市中低收入者的购房需求
中国房价近十年来疯狂地增长，过高的房价早已超出了大部分普通民众的承受范围。而小产权房使用的是农村集体用地，没有缴纳土地出让金以及相关的税费，并且，建设费用和配套费用较城市商品房来说也大大减少，这大大降低了房屋的开发成本。小产权房的开发成本仅为同地区同类型商品房开发成本的1/3。根据2008年的数据，在北京、上海、深圳等商品房平均价格上万的城市，其周边小产权房的价格为2500～3500元/m2。
2.2农村农民的增收需要以及闲置农地的利用需要
随着城市化进程的不断加快，大量的农民涌向了城市，农村出现了大量的闲置土地和宅基地。据统计，全国0.16亿hm2村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积占10%～15%。由于过去农地的限制流转性，导致土地资源的低效利用：一方面是城市居住面积的极度紧张，另一方面却是农村宅基地的大量闲置。实施小产权房的建设，实际上是将闲置的宅基地转化为城市居住用地，这样既盘活了农村闲置的宅基地，也缓解了城市住房压力，提高了土地的使用效率。
2.3破除土地市场垄断，缓解房价过快上涨的需要
中国的土地制度实施城乡二元制度——农村集体所有和国家所有。但是，集体土地并不能像国有土地那样在市场上进行交易，集体土地必须通过政府征收转化为国有土地，才能在市场上进行买卖。小产权房的出现，打破了政府对土地市场的垄断，使农民也能获得出让土地的收益，保障农民的利益。另一方面，集体用地不经过政府征收直接利用，增加了土地的供应量，缓解了城市用地压力，对于抑制房价过快上涨也起到了积极作用。
3.破解小产权房问题的路径选择
3.1正视现实，探索渐进、分类的处置方式
基于社会稳定和民生需要，笔者认为对现有小产权房采取渐进、分类转正是比较合理的处理方式，先制定比较合理的小产权房转正计划，然后在小产权房问题比较突出、矛盾比较尖锐的地区进行综合实验，积累经验，最后在其他地方逐步推行、逐步完善。可将现有小产权房分为两类：一类为强制拆除的小产权房，另一类为合法承认的小产权房。强制性拆除的对象是修建在农村耕地上或者质量不合格的房屋，拆除此类小产权房需要协调好各方利益，避免社会矛盾激化。对于不侵占耕地的房屋，即在农民宅基地和集体建设用地上修建的、质量合格的房屋依法转正，承认房屋的合法性和购房者的产权。
3.2着眼未来，稳妥推进小产权房建设发展
笔者认为，与其严严实实地堵，不如依法依规地疏。鉴于小产权房旺盛的社会需求和农村、农民改善经济的内在需要，建议国家适度放开小产权房的建设，成立主管部门，建立相关制度，加强规范管理，稳妥推进小产权房的建设发展。一是建立小产权房管理部门，负责小产权房的总体规划、质量监管、产权确认、纠纷协调等，同时，还应具有利益分配的指导、监督等职责。二是编制小产权房制度规范，妥善构建小产权房的前期建设、相关责任人的利益分配以及后期运营管理等方面的规范制度。 |
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发表于 2022-2-27 20:00:59